الإيجارة الحكمية بموجب قانون إيجار المباني لعام 1991م

08:39 AM November, 09 2017

سودانيز اون لاين
Yassir Ahmed-السعودية
مكتبتى
رابط مختصر

المادة (14) الفقرة (2/ب) من القانون المشار إليه والخاصة بالإجارة الحكمية ، تسببت في كثير من المشاكل للأسر خاصة المغتربين ، وسوف أحاول بإذن الله توضيح العيوب القانونية لهذه المادة .
تنص المادة على الآتي :

(ب)بالنسبة إلى الإجارات التي تنتهي عقودها بعد بدء العمل بهذا القانون بانقضاء سبعة سنوات من تاريخ تحويلها إلى اجارات حكمية .
أتمنى من الزملاء إثراء النقاش في محاولة لإيجاد حلول لهذا الإشكال.
برجع بعد الويكند

قانون 91 قسم الإيجارة إلى نوعين ، الأول هو الإيجارة التعاقدية والثانية الإيجارة الحكمية .
التعاقدية هي التي تنتهي بإنتهاء العقد ودي في الغالب ما بتكون إلا بالتراضي بين الطرفين المؤجر والمستأجر ، أما عن طريق المحكمة فالأمر صعب جدا في ظل هذا القانون ، طبعا من الطبيعي أن ينتهي العقد بإنتهاء مدته كما هو متعارف عليه في الفقه القانوني ، ولكن في عقود الإيجار وفي ظل هذا القانون الأمر يختلف تماما ، فعلى الرغم من إنتهاء مدة العقد ومطالبة المؤجر صاحب الملك بفض العلاقة التعاقدية قد ترفض الجهات القضائية إلا بناء على إسباب حددها القانون .
أما الإيجارة الحكمية ، فهي تمديد مدة عقد الإيجار بقوة القانون ، وقد حددت هذه المدة بسبع سنين ، طبعا التدخل القانوني هنا ما بيحدث إلا بعد أن يتقدم المؤجر أو صاحب الملك بدعوى إخلاء العقار ، ففي حالة عدم وجود نزاع بين الطرفين أمام الجهات القضائية يستمر العقد بين الطرفين ، بمعنى أن الإيجارة الحكمية ما بصدر بيها حكم إلا في حالة التقدم بدعوى الإخلاء وأن يفشل المدعي في إثبات الحاجة الماسة للإخلاء .
وقد حدد القانون عدة أسباب لإخلاء المستأجر ، منها الحاجة للسكنى ، للمؤجر أو لوالديه أو أسرته ، الترميم الملح والضروري ووو أي سبب يكون مقنع للمحكمة لإخلاء العقار ، وحتى هذه الأسباب من الصعب إثباتها فهي تحتاج لمستندات موثقة وإثبات مقتع للمحكمة ، وفي حالة فشل صاحب الدعوى في إثبات الحاجة الماسة تصدر المحكمة قرارها بالإيجارة الحكمية بأن يبقى المستأجر لمدة سبع سنين متواصلة .

سلام الاستاذ ياسر في احدي القضايا كان هنالك عقد مابين صاحب العقار والمستاجر لمدة خمسة اعوام
وعند انتهاء فترة الخمسة اعوام لم يقدم صاحب العقار طلب رسمي بواسطة محاميه الاخلاء العقار المذكور
فقام المستاجر بدفع الايجار لوكيله فرفض فقام المستاجر بدفع القيمة في مكتب البوستة بواسطة المحامي وبعد
ذلك اصبحت ايجارة حكمية خمسة + سبعة سنة قادمة

----
القانون السوداني مع المستاجر

الأخ مسلمي، صحيح قانون 91 مع المستأجر ، وطبعا الحاصل ده مخالف لمفهوم مبدأ التصرف في الملك ، ومخالف كمان حتى للدستور السوداني ومبادئه وهذا ما ساحاول أن أتناوله إن شاء الله .

يتضح من كلامنا السابق أن الإيجارة الحكمية تتعارض مع مبادئ دستور السودان ومبادئ الشريغة الإسلامية والعرف ، مما يجعلها باطلة بحكم القانون ، لأن أي قانون يعارض مبادئ مصدره يعتبر باطل ، بمعني أن القوانين الفرعية مستمدة من مبادئ الدستور والذي يستقي مصادره من الشريعة الإسلامية والعرف لذا من المنطقي أنها لا تخالف مفاهيم المصدر الذي يحكمها . نأتي لشرح عيوب هذه المادة وكيف أنها مخالفة لكل مصادر التشريع ، وسوف يتركز الشرح في معنى الملكية و قاعدة الإرادة الحرة في التصرف في المملوك .الملكية تعني :نورد تعريف واحد : تمكن الإنسان شرعا بنفسه أو بنيابة عنه من الإنتفاع بالعين ومن أخذ العوض أو تمكنه من الإنتفاع خاصة ، المصدر أبو زهرة ، الملكية ونظرية العقد في الشريعة الإسلامية ص (65) يتبع هذا التعريف الخصائص التي إتفق عليها علماء الفقه والقانون بأن الملكية لابد أن تكون دائمة ، كما أن ثبوت الملك يعطي صاحبه حق التصرف في ملكه بكل أنواع الإنتفاع إلا لمانع . إذن لكل مالك الحق المطلق في التصرف في ملكه بما يوافق الشرع والعرف ، وأن أي تعرض لهذا الحق يعتبر باطل طالما أنه ينافي سلطان الإرادة الحرة في الملك ، وينزع صفة الملكية من صاحبها في ملكه ، فضلا عن ذلك نجد أن الإيجارة الحكمية تصدر من المحكمة لصالح المستأجر دون أي مبرر منطقي غير أن المستأجر منتظم في سداد قيمة المنفعة للمؤجر (صاحب الملك) ، وبهذا الفعل يكون ميزان العدالة قد أختل ، حيث أن من مبادئ العدالة و إجراءات التقاضي الحيادية في فض النزاع ، أما أن تقف العدالة بجانب طرف دون الآخر مع إنتزاع حق شرعي وعرفي وقانوني من المالك وهو التصرف الحر في الملك ، وتجريده من سلطان الإرداة في ملكه ، فهذا تعد على مبادئ العدالة .لذلك نرى أن الإيجارة الحكمية هي تعد على إرداة المالك لصالح طرف آخر دون أي مبرر ، فليس من العدالة أن يظل الواحد منا يعمل بالسنين لبناء منزل ينتفع منه ويكون حصاد لجهد كبير وبالسنين ، ليأتي آخر ببضعة جنيهات يسيطر على منزلك ويبقى فيه سنين عددة .هذه المادة تهدم أيضا مبدأ مهم من مبادئ التعاقد ، وهو أن العقد شريعة المتعاقدين كقاعدة فقهية وأن المؤمنين على شروطهم . ويخالف الآية الكريمة (يا يها الذين آمنوا أوفوا بالعقود) ، والوفاء بالعقد هو أن يتلزم أطراف العقد بما جاء فيه من شروط وإلتزامات ومن بينها مدة العقد ، حيث أن عقد الإيجار له مدة محددة فإن إنتهت هذه المدة يتعين على المستأجر أن ينصاع لرغبة المؤجر في عدم تجديد العقد لمدة مماثلة .