|
|
 انخفاض كبير في سوق الاراضي والعقارات !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
|
«الرأي العام» تكشف اسبابه الحقيقية:
شح السيولة وتدني سعر الدولار وراء هبوط اسعار الاراضي بالخرطوم
تحقيق : القسم الاقتصادي
داخلتتعدد الاسباب والنتيجة واحدة .. انخفاض كبير في سوق الاراضي والعقارات لم تشهد له ولاية الخرطوم مثيلا طيلة السنوات العشر الماضية.
من خانة مئات الملايين نزلت قيمة الاراضي الى خانة عشرات ملايين الجنيهات.. وكذا العقارات في كثير من احياء الخرطوم الراقية والشعبية على حد سواء .
المحللون الاقتصاديون والمتعاملون في سوق العقارات والاراضي كانت لهم اراء متعددة حول اسباب انخفاض الاسعار... فهل تأتي في مقدمة تلك الاسباب ما ذكر حول انخفاض اسعار الدولار مقابل الدينار.. ام لان الدولة وزعت اكبر قدر من الاراضي على عدد كبير من المواطنين ودخول كثير منها في التداول بيعا وشراء.. ام ان محاصرة قضايا تزوير الاراضي... او لدخول استثمارات كبيرة وبرؤوس اموال ضخمة نوعا من المنافسة فهل هو سبب واحد ام كل تلك الاسباب مجتمعة.. هذا ما سنناقشه عبر التحقيق التالي..
البيفي مدينة ام درمان شهدت اسعار الاراضي انخفاضا ملحوظا فاق التوقعات الامر الذي ادى الى تعرض الكثير من المستثمرين الى اضرار كبيرة بينما حقق البعض الاخر مكاسب كبيرة من جراء الانخفاض وقال حسن عبد القادر صاحب وكالة السلام للعقارات بالثورة ان اسباب انخفاض اسعار الاراضي بولاية الخرطوم كثيرة وفي مقدمتها دخول الحكومة في مجال الاستثمار العقاري حيث توسعت كثيرا في رقعة اراضي الخطة السكنية والدليل على ذلك حال الثورات التي وصلت في الثورة الحارة «96» كما قامت الحكومة بتخفيض الرسوم المفروضة على الخطة السكنية والتساهل في استخلاصها بجانب عدم توفر السيولة.[/B
البيع بالمقايضة
ووصف عبد القادر نوع البيع السائد ماليا بانه ضعيف للغاية وهو عبارة عن مقايضة او بدل في اغلب الاحيان.
من جانبه اضاف علي احمد فضل الذي يعمل في نفس الوكالة، ان حال المغتربين اثر واضح في انخفاض اسعارا لاراضي حيث اصبحت حالتهم غير ميسرة واشار الى ان الشركات والحكومة دخلت مجال استثمار الاراضي حيث تقوم الحكومة والشركات بشراء الاراضي وبنائها ومن ثم تبيعها بالاقساط .
تدخل الحكومة
| Quote: اما عبد الماجد محمود محمد الذي يعمل في مجال الاراضي كان لديه رأي اخر بشأن انخفاض اسعار الاراضي حيث اكد ان هنالك انخفاضاً شديداً في اسعار الاراضي وخصوصا في اراضي الثورات الجديدة فالحارة «65» مثلا كان سعر الارض ما بين «12»و«13» الى «15» مليون جنيه حسب الموقع اصبح سعرها اليوم لا يتعدى «8» ملايين جنيه واوضح ان السبب الرئيسي هو تدخل الحكومة بانشاء حارات اخرى غرب من الحارة «65» الثورة واحاطتها شرقا بالثورة الحارة «81» والحارة «92» غربا بالحارة «75و76» وكان لهذا اثره على اسعار الثورة الحارة «65» وهذا على سبيل المثال.. وايضا عملت الحكومة كثيرا من المعالجات لانفخاض اسعار الاراضي. |
واكد ان هنالك كثيراً من المتضررين وخصوصا في الموقع الاستثمارية
اللجوء للاطراف
وحول اسعار الاراضي في ام درمان القديمة قال انها محافظة علي اسعارها لكن عدم السيولة يحد من بيعها مع العلم بان بعض مواطني ام درمان القديمة باعوا بيوتهم ولجأوا الى اطراف ام درمان نسبة للحالة الاقتصادية الصعبة او تصفية للورثة واستغلوا فارق السعر في تحسين اوضاعهم المعيشية.
وعزا عبد الماجد السبب الرئيسي في انخفاض اسعار الاراضي الى تدخل الحكومة في استثمار الاراضي ان كان بطريقة مباشرة او غير مباشرة بالاضافة الي اتجاه بعض رؤساء الاموال الى الاستثمار في مجال الاراضي وتسهيل الحكومة اجراءات المستحقين للخطة الاسكانية . تزوير الاراضي
وفي داخل وكالة السلام اكد طلحة شاهين احمد الحاضرين لهذا اللقاء ان مسألة التزوير والتلاعب بالاوراق الثبوتية للقطع ادى الى تخوف المستثمرين في هذا المجال واستشهد بالمشكلة التي يعاني منها منذ العام «2004» حيث قام « العم » طلحة بشراء قطعة ارض في الحارة «37» الثورة بموجب شهادة بحث صادرة من المحكمة وقام بحجزها وبعد فترة من الزمن اراد العم طلحة ان يبيع القطعة لانه يعمل في مجال استثمار الاراضي فعمل على فك الحجر لاستخراج شهادة البحث بغرض البيع حينها تفاجأ العم طلحة بان الارض حجزت لمصلحة صاحبها الاصلى وان الاوراق التي يحملها مزورة . لجأ العم طلحة الي القضاء وحكمت المحكمة بان ترد المبالغ التي دفعها وحتى الان المحكمة ما بين الاستئناف واجراءات المحاكم ولم يتم اي تنفيذ في الحكم.
ونبه العم طلحة الى ضرورة فحص الورق جيد عند شراء اية قطعة ومراجعة الجهات المختصة حتي لا يتكرر ما حصل له من احتيال مع غيره.
وتلاحظ خلال هذا اللقاء احجام المستثمرين في قطاع الاراضي واتجاههم الى الاستثمارات الاخرى مثل الزراعة والتجارة.
ارتفاع اراضي شرق النيل
وحظيت مناطق شرق النيل عامة مؤخرا بنصيب وافر من الاهتمام والاقبال من العديد من المستثمرين بجانب الراغبين في امتلاك الاراضي السكنية.
وشهدت اراضي القرى على امتداد طريق العقيد القذافي حتى مدن ام ضوا بان والعيلفون ارتفاعاً نسبيا في الاسعار عزاه البعض لاتجاه المواطنين في الولايات للانتقال والعيش داخل العاصمة وان بعدت المسافة.
اما عمر الحاج- سمسار اراضي- فيرى ان ارتفاع اسعار الاراضي السكنية في مناطق شرق النيل المختلفة يرجع الى انشاء كبرى الجريف- المنشية الذي يجعل المسافة للعاصمة اقل من نصف الساعة.
واشار الى ان الاسعار المرتفعة تكون للمناطق الاقرب لهذا الكبرى مثل اراضي دار السلام المغاربة وامتداد الجريف شرق حيث تتراوح ما بين «80-45» مليون جنيه لل«400» متر وبحسب توزيعها من حيث الدرجات.
وقال ان الفترة المقبلة ستشهد تدافعاً اكبر للمستثمرين اما خالد علي - سمسار- فقال ان الاسعار متفاوتة للاراضي.. والملاحظ ان القوة الشرائية لها في ارتفاع خلال الاعوام القليلة الماضية.
واضاف ان البعض يفضل استثمار اراضيه في انشاء عمارات سكنية والايجار وسكن بعض اصحاب الاراضي اصبحت نظرتهم للمستقبل لذا يفضلون عدم البيع في الوقت الحالي.
وابان ان ارتفاع الاسعار شملت حتى اراضي المناطق التي تعتبر نائية نسبيا مثل قرى الشيخ مصطفى الفادني والشيخ الامين والسمرة واسعارها ما بين «16-7» ملايين.
ضحايا الاحتيال
الى ذلك يعتقد محمد الشيخ - سمسار- ان شراء وبيع الاراضي الفترة الاخيرة شهد حالات كثيرة من الاحتيال بالبيع مرتين للارض الواحدة او عدم وجود حجة لملكية الارض.
وقال ان اكثر المتضررين من هذه العمليات المغتربون الذين يقبلون علي شراء الارض دون معرفة تامة باجراءات البيع او حتى السعر الحقيقي والموقع مما شكل هاجسا للدولة خاصة بعد تزايد حالات الاحتيال في الاراضي وكذلك للمواطنين.
تباين الارآء
وتباينت اراء السماسرة في مدينة الكلاكلات حول انخفاض الاراضي مؤخرا البعض ارجع السبب الى الكساد الذي ساد سوق العقارات والاخر عزاه الى دخول شركات متخصصة في هذا المجال الى جانب ظهور المزادات الحكومية بالاضافة الى انخفاض اسعار الدولار اخيراً.
ويقول محمد عثمان - سمسار- بسوق الكلاكلة اللفة ان الفترة الماضية شهدت اسعار الاراضي انخفاضا ملحوظا بنسبة تجاوزت في بعض احياء الكلاكلة الي اكثر من «35%» مقارنة بالعام الماضي وعزا ذلك لكثرة المعروض وقلة الطلب مؤخراً الى جانب عدم وجود السيولة لدى المواطنين.
دخول الشركات
وارجع متوكل محمد الحسن انخفاض اسعار الاراضي اخيراً لدخول بعض الشركات المتخصصة في هذا المجال التي تقدم العديد من الخدمات من مياه وكهرباء وسفلتة الطرق الامر الذي ادى الى اقبال المواطنين لهذه المجمعات السكنية نسبة لتوفر الخدمات.
وقال متوكل ان ظاهرة انتشار العقارات والشقق الجاهزة لعبت دورا كبيرا في انخفاض اسعار العقارات اخيراً وذلك لزيادة اسعار مواد البناء موضحا بان المواطنين اصبحوا يفضلون العقارات الجاهزة بدلا من تشييدها.
قلة الطلب
وقال سمير محمود ان اسعار العقارات تراجعت اخيراً نسبة لقلة الطلب نسبة لعدم وجود السيولة لدى المواطنين واضاف ان انخفاض اسعار الدولار اخيراً مقابل الدينار ساعد وبصورة مباشرة في تراجع الطلب خاصة من المغتربين الذين كانوا يشكلون اكثر من 75% من المشترين مقارنة بـ25% من الموظفين.
وقال ان اسعار الاراضي انخفضت في بعض احياء الكلاكلات من «50» مليوناً الى «30» مليون جنيه اخيراً
تواصل الانخفاض
وتوقع ان تشهد مزيداً من الانخفاض في الشهور المقبلة نسبة للكساد الذي يسود سوق العقارات الى جانب قلة السيولة في الاسواق.
جنوب الخرطوم
وفي منطقة جنوب الخرطوم شهدت اسعار الاراضي انخفاضا محلوظا فاق الـ«50%» من القيمة السوقية خلال الفترة الاخيرة التي تلاحظ فيها طرح مزيد من الاراضي الاستثمارية بمنطقة جنوب الخرطوم حول منطقة سوبا مثل جمعيات « سبأ» الرضوان العودة والحي الدبلوماسي الراقي.. الخ
مما ادى الى مزيد من الانخفاض في الاسعار بفضل زيادة العرض.
زيادة العرض
وعزا عدد من السماسرة بمنطقة سوبا في حديثهم لـ« الرأي العام» الانخفاض الملحوظ في اسعار الاراضي الى زيادة العرض وقلة الطلب خاصة بعد ان لجأت ولاية الخرطوم والصندوق القومي للتأمين الاجتماعي الى طرح مزيد من الاراضي السكنية الاستثمارية في وقت واحد وبالتالي زاد العرض وقل الطلب وبموجبه انخفضت اسعار الاراضي.
ولكنهم لم يستبعدوا ان ترتفع الاسعار خلال الفترة القادمة خاصة وانه لن تكون هنالك خطة اسكانية جديدة والاستقرار الذي تشهده البلاد يعزز توقعاتهم بعودة الاسعار الى الارتفاع من جديد.
علاقة انخفاض الاراضي بالدولار
وفي سياق متصل اكد د. التيجاني الطيب الخبير الاقتصادي المعروف وجود علاقة بين انخفاض اسعار الاراضي والدولار الذي شهد في الفترة الاخيرة انخفاضاً ملحوظاً غير انه الان عاود ارتفاعه من جديد وتابع « في ظل وجود فائض المعروض من الدولار تراجعت الرغبة في شراء الاراضي وبالتالي انخفضت القيمة السوقية للاراضي».
مصدر الدخل الاساسي للولايات
وعزا د. التيجاني الانخفاض الملحوظ في اسعار الاراضي الى عدة اسباب في مقدمتها زيادة المعروض من الاراضي حيث بدأ يفوق العرض الطلب ليس فقط لطرح الخطط الاسكانية وانما كل ولايات السودان اصبح بيع الاراضي مصدر الدخل الاساسي لها وبالتالي زاد المعروض.
ظاهرة صحية
واضاف: زيادة العرض حتما عامل اساسي في انخفاض اسعار الاراضي واوضح كانت هنالك زيادة في نسبة بيع الاراضي حيث تكاد تكون الحكومة باعت كل الاراضي كما انه زاد عدد العارضين لبيع الاراضي على الراغبين في الشراء واردف « هذه ظاهرة صحية وكان متوقع ان تنخفض اسعار الاراضي التي ظلت مرتفعة لفترة طويلة في ظل قلة المعروض من الاراضي وهروب رؤوس الاموال والمناخ الطارد ولكن الان المعادلة انعكست وانخفضت اسعار الاراضي بفضل زيادة العرض وقلة الطلب».
توقعات بارتفاع الاراضي
وتوقع د. التيجاني في المدى الطويل و المتوسط ان ترتفع اسعار الاراضي من جديد خاصة وان معين الحكومة من بيع الاراضي يكاد يكون جف بينما سيظل العرض على ماهو عليه ويزداد الطلب تدريجيا وتابع « العقار عالميا دائما اسعاره مرحلية حيث تختلف كل مرحلة عن الاخرى في مجال المعادلة بين العرض والطلب والان نعاني من معادلة العرض والطلب وبمجرد حدوث توازن ستتأثر اسعار الاراضي وتعود لطبيعتها بعودة الطلب».
مع بداية الاسبوع الاول لعيد الفطر
اسواق الخرطوم تشهد ركوداً في حركة البيع والشراء
مع بداية الاسبوع الاول من عيد الفطر المبارك ساد الركود أسواق ولاية الخرطوم للحوم غير ان أسعارها ارتفعت بشكل ملحوظ . وعزا الجزار احمد كمال الدين أرتفاع أسعار اللحوم الى أسواق الولاية نسبة لتخوف المنتجين من تذبذب أسواق اللحوم. فقد أرتفع سعر الكيلو من اللحم العجالي بواقع الفي جنيه وأصبح سعر الكيلو لهذا الاسبوع «10» آلاف جنيه اما اللحم الضان فقد أرتفع بواقع الفي جنيه وأصبح سعر الكيلو «14» الف جنيه.
اما الفراخ فقد ارتفع سعر الكيلو بواقع «2500» جنيه ومن المتوقع أن يرتفع الى اكثر من ذلك خصوصاً بعد قرار عدم استيراده من الخارج نسبة لمرض «انفلونزا الطيور» وضعف الوارد الى السوق. اما السجك فقد حافظ على سعره وأصبح سعر الكيلو «10» آلاف جنيه ومن الاسباب التي ساعدت على محافظة أسعار السجل قلة الطلب.
اما اللحوم المفرومة فقد جاء سعر الكيلو «12» آلاف جنيه اما الكبدة فقد حافظت على أسعارها.
فيما شهدت أسواق الخضر مع بداية الاسبوع الاول لعيد الفطر المبارك زيادة كبيرة في كمية الوارد الى الاسواق من الطماطم والتي قد تؤثر في أسعارها ومن المتوقع أن تنخفض أسعارها خلال الايام القليلة القادمة حيث بلغ سعر الكيلو لهذا الاسبوع الفي جنيه اكد ذلك التاجر ابوبكر ادم «ود المناقل» خلال الجولة التي قامت بها «الرأي العام» داخل أسواق الخضر والفواكه. وأضاف ابكر أن الانتاج يتدفق إلى السوق من مناطق النيل الابيض والجزيرة مع العلم بأن موسم الطماطم في بدايته بشارة خير بأنخفاض أسعار الطماطم الى اكثر من ذلك وعن الخضروات الاخرى قال «ود المناقل» أنها محافظة على اسعارها .رغم قلة الطلب في هذا الاسبوع. حيث جاءت الاسعار على النحو التالي : الباذنجان سعر الكيلو لهذا الاسبوع «3000» جنيه اما البطاطس فقد جاء سعره «3500» جنيه.
وفي ذات الاطار فقد حافظت الفواكهة على أسعارها رغم قلة الطلب عليه خلال الاسبوع الاول من عيد الفطر. حيث افادنا التاجر فرح الضي بأسواق ولاية الخرطوم للفواكه. وأبدى عدم ارتياحه من المجاملة التي يجدها من موظفي الصحة. واشار الى أن الاسعار لهذا الاسبوع لم يطرأ عليها اي تغير منذ بداية شهر رمضان وحتى الآن حيث جاءت أسعار البرتقال «6» آلاف جنيه للدستة أما القريب فروت فقد جاء سعر الدستة «8» آلاف جنيه اما الموز فقد جاء سعر الكيلو «1500» جنيه والعنب فقد جاء سعر الكيلو «14» آلاف جنيه اما الجوافة فقد كانت أسعارها «4» آلاف جنيه اما التفاح فسعر الكيلو «3» آلاف جنيه أما المانجو «6» آلاف جنيه. مع العلم أن أسعار اسواق الخرطوم تختلف عن الاسواق الاخرى نسبة لارتفاع ايجارات المحلات
|
|
 
|
|
|
|
الرفاعي عبدالعاطي حجر
فيس بوك
تويتر
انستقرام
يوتيوب
بنتيريست