التمويل العقاري في السودان و شبهة الربا

طرحت البنوك التجارية السودانية مبادراتها للتمويل العقاري اب منحك سلفية \ قرض لبناء\ شراء عقار وكان من اكثر البنوك ترويجا لهذا النوع من التمويل بنك الخرطوم و قمت بزيارة فرع البنك بشارع الجامعة وكان يتوجب علي ان املأ نموذج حتي اقابل الموظف ............. وطلعت بالاتي بإختصار

اذا اخذت قرض مثلا مائة مليون لمدة عشره سنوات و بفائدة 10% سنويا تكون النتيجه كلاتي

1. السنة الاولي تسدد عشرة مليون من اصل القرض + عشرة مليون فائدة و تكون الفائدة = 10% في السنة الاولي
2. السنة الثانية تسدد عشرة مليون من اصل القرض + عشرة مليون فائدة و تكون الفائدة للسنة الثانية = 11% بإعتبار اصل القرض صار 90 مليون في اول السنة الثانية
3. السنة الثالثة تسدد عشرة مليون من اصل القرض + عشرة مليون فائدة و تكون الفائدة للسنة الثالثة = 12.5% بإعتبار اصل القرض صار 80 مليون في اول السنة الثالثة
4. السنة الرابعة تسدد عشرة مليون من اصل القرض + عشرة مليون فائدة و تكون الفائدة للسنة الرابعة = 14% بإعتبار اصل القرض صار 70 مليون في أول السنة الرابعة
5. السنة الخامسة تسدد عشرة مليون من اصل القرض + عشرة مليون فائدة و تكون الفائدة للسنة الخامسة = 16% بإعتبار اصل القرض صار 60 مليون في اول السنة الخامسة
6. السنة السادسة تسدد عشرة مليون من اصل القرض + عشرة مليون فائدة و تكون الفائدة للسنة السادسة = 20% بإعتبار اصل القرض صار 50 مليون في اول السنة السادسة
7. السنة السابعة تسدد عشرة مليون من اصل القرض + عشرة مليون فائدة و تكون الفائدة للسنة السابعة = 25% بإعتبار اصل القرض صار 40 مليون في اول السنة السابعة
8. السنة الثامنة تسدد عشرة مليون من اصل القرض + عشرة مليون فائدة و تكون الفائدة للسنة الثامنة = 33% بإعتبار اصل القرض صار 30 مليون في اول السنة الثامنة
9. السنة التاسعة تسدد عشرة مليون من اصل القرض + عشرة مليون فائدة و تكون الفائدة للسنة التاسعة = 50% بإعتبار اصل القرض صار 20 مليون في اول السنة التاسعة
10. السنة العاشرة تسدد عشرة مليون من اصل القرض + عشرة مليون فائدة و تكون الفائدة للسنة العاشرة = 100% بإعتبار اصل القرض صار 10 مليون في أول السنة العاشره



و نواصل

يعني تأخذ مائة مليون ترجعها ميتين مليون ونسال اهل الذكر
• لماذا يظل اصل القرض ثابت و ماهي الفتوي الشرعية التي استند اليها البنك بإعتبار ان البنك يقول عنها انها عملية تتم تحت صيغة المرابحه
• أرجو ان لا يقول احد شئ عن انخفاض القوي الشرائية للنقود لسببين الاول ان نقود البنك هي نقود المودعين المتداولة و ليس رأس مال خصصه لهذه العملية والسبب الثاني ان معدل انخفاض قيمة النقود يحسب بطريقة مختلفة و يعالج وفق السياسة المالية للبنك بالخصم للمخصصات من الارباح العامةو لا يحمل علي الزبون

التمويل العقاري دور مهم للبنوك للمساهمة في نهضة البلاد ولذلك نحرص ان تكون فعلا مساهمة في تنمية البلاد و ليس افلاس العباد و من اثار هذالنوع من التمويل الباهظ الثمن
• ارتفاع تكلفة السكن للمالك وذلك بدفع اقساط عالية تاخذ نسبة عالية من دخله علي حساب احتيجاته الاخري
• ارتفاع اسعار ايجار المنازل وفقا لارتفاع تكلفة البناء الممول

حساب تكلفة القرض

مثلا اذا اخذت قرض قدره مائة مليون و لمدة ثمانية سنوات (اخترت ثمانية لانها اعلي خيا لحساب تكلفة الغرض متاح الان طرفي) و بفائده 10% وقام البنك بحساب الفائده علي اساس رصيد القرض المتناقص فسوف تدفع ما اجماله سنويا قسط يشمل جزء من القرض و الفائده قدره 18,204,000 و في نهاية مدة الغرض بعد ثمانية سنوات تكون دفعت 145,632,000 و بذلك تكون دفعت اجمالي فوائد قدرها45,6% من اصل الغرض
علما بأن سعر الفائده للتمويل العقاري المتعارف عليه دوليا يتراوح ما بين 4% و حد اعلي 8.5% و لمدة تصل الي 25 سنة

بوست مهم وخطير جدا أرجو أن يلقى حظه من الإهتمام
فمن أسباب أزمة الرهون العقارية في الولايات المتحدة أن الكثير من الناس كانوا يوقعون على عقود التمويل العقاري وهم يجهلون بنودها التفصيلية والتي غالبا ما تفاجئهم عند الإستحقاق بصعوبة التنفيذ
كذلك يلاحظ أن بنك الخرطوم هو في الواقع الآن بنك أماراتي مملوك لرجال أعمال أماراتيين ، والسؤال هو: ماهو الموقف المالي لهذا البنك الآن بعد الأزمة المالية التي ضربت فيمن ضربت إقتصاد الأمارات؟
وبنك الخرطوم هو أيضا نتاج إندماج بنك الخرطوم العريق صاحب الإسم وبنك الأمارات السودان الذي لم يمض عل افتتاحه بالسودان ربما 4 أو 3 أعوام لا أكثر
أعود أخي لموضوعك : وهو يفيد أن نسبة الـ 10% هي لكل عام وليست موزعة على امتداد سنوات القرض
زيادة على ذلك فهي تصير فائدة مركبة باحتسابها بناءا على القيمة الإبتدائية للقرض وليس بناء على القيمة المتناقصة بعد خصم السداد
شكرا لك على المعلومة ، ويا ويل بلادنا من الإستثمارات الطفيلية

الاخ كمال حامد
لك التحية

بالنسبة الي بنك الخرطوم يملك بنك دبي الاسلامي 60% من اسهمه و لقد اندمج فيه بنك الامارات والسودان و هو بنك اسس في السودان وبساهم فيه بنك دبي الاسلامي و بنك الشارقة الاسلامي و رجال اعمال من البلدينو حسب علمي ان بنوك الامارات لم تتأئر بأزمة المصارف العالمية ما عدا بنكين يديران محافظ استثمار و تكفلة حكومة الامارات بسداد الخسائر.
اما اذا كان سؤالك عن موقف بنك الخرطوم فبنك الخرطوم يعني ازمة التعثر الخبيث أو ما يعرف بقروض الجوكية و يحتما ان تزيد من خسائر البنك أو تؤدي الي اغلاقه لو لم يتدخل البنك المركزي ( الذي خلق التعثر الخبيث في السودان)أو الملاك ولقد انخفطت قيمة اسهم بنك الخرطوم من 2.3 جنيه الي 1.1 جنيه الان
اري ان صيغ التمويل المسماه اسلامية هي طرق تمويل بنكية عادية مع بعض الشروط المجحفهو فعلا نسبة العشره % ثابتة وقيمة القرض ثابته مهما سددت منه و لا يتبع البنك نظام القيمة المتناقصة و هذه هي المشكلة

*

Quote: بوست مهم وخطير جدا

شكرا اخ شهاب

وكيف التمويل العقاري
هناك

أخى عثمان روغيم،

يهمنا الأمر جدا،

أرجو المقارنة مع صيغ التمويل الأخرى فى السودان،
كمثال بنك السلام،،،

شاكرين مقدما،،،



و متابعين،،

اختنا هندسه
هاله
التحايا

والله قضية ادوات ومواعين التمويل التي يتبعاهالجهاز المصرفي في السودان و السياسة للنقدية للدولة
دائما تزكرني بالمثل التونسي تجي تحاول تفهم تدوخ

ولكن بخصوص بنك السلام سمعت انه يتبع نظام الرصيد المتناقص وتعجبت كيف وفي ظل نظام اسلامي واحد وداخل دولة واحده
يحدث مثل هذا

(قصدي بالنظام الاسلامي ما يقوله اهل المصارف وهذا لا يعني انن معترف به بل اري انه بعيد عن القيم المالية الاسلامية )


كسسسسسسسره:

وبعدين اشمعنا مصرف السلام؟

روغيم،

Quote: ولكن بخصوص بنك السلام سمعت انه يتبع نظام الرصيد المتناقص وتعجبت كيف وفي ظل نظام اسلامي واحد وداخل دولة واحده يحدث مثل هذا

نظام الرصيد المتناقص،
ما عارفة،
لكن النظام المتبع هناك،
عبارة عن نسبة ثابتة من الأرباح تزيد أو تقل بحسب المدة الزمنية للقرض (8.5% للسنة)،
تحسب من بداية القرض، و توزع على السنين،،،

Quote: كسسسسسسسره: وبعدين اشمعنا مصرف السلام؟

ما تبعنا والله،
بريئة يا بيه،،،


لا فعلا،
البنك من البنوك الرائدة فى هذا المجال فى السوق،
و الـpackages البيقدمها عديدة و متنوعة،
تشمل: البناء / مواد البناء/ العقارات الجاهزة/ الأراضى،،،الخ

و برضو فى فكرة الواحد يستفيد من الأوفرز دى،
بس يا ريت نمرق من شبهة الربا دى،،،

___________________________
كسسسسرة شديدة لكن،،

اختنا هالة

تحية

لم اتمكن من زيارة المصرف رغم ان المسئول عن مثل هذه القروض
صديق عزيز و هو مصرفي متمكن وكان احد العملين ببنك النيلين فرع ابوظبي


اهو حصلتي واسطه


بعدين شبهة الربا دي
عالجياه بي فقه الضروره
بتاع التمكين
الضرورات تعمل شنو كده ماعارف

أخى روغيم،

قلت لى واسطة و فقه ضرورة،

إذن موضوعنا سلك،،،





ننتظر القروش،،،،

_________________________________________________________________________________

Quote: لم اتمكن من زيارة المصرف رغم ان المسئول عن مثل هذه القروض صديق عزيز و هو مصرفي متمكن وكان احد العملين ببنك النيلين فرع ابوظبي

دة عبدالرحمن؟؟؟

Quote: دة عبدالرحمن؟؟؟

لا عبد الرحمن كان قي دبي الاسلامي فرع الفجيرة
جنك واسطة

__________________________

طيب يا عمك الصيغة الاسلامية مفوض تكون كيف ؟ يا ريت تدينا فكرة

ابو حتوت
با عمك


اولا بالنسبة لشبهة الربا دي
شوف فيها القرضاوي

ثانيا
بنك الخرطوم فاتح تمويل عقاري بالنسبة للمغتربين
لكن تدفع 30% من قيمة القرض دفعة اولي ولازم راتبك يكون
اكتر من خمسة الف ( مليون )

وثالثا

انتظر شوية لانه الجماعة جداد لسه في الموضوع وحيقعلهم قريب




و لو مستعجل اندرش
وبالنسبة للواسطة
انت تامر


كسسسسسسسسره:

Quote: دة عبدالرحمن؟؟؟

مين زكي جمعه ده؟

الأخ المحترم عثمان رغيم

يا اخي دائماً مواضيعك ومشاركاتك هادفة ومفيدة للغاية

فلك تحياتي..

النظام الشرحتو ده بدون أدنى شك ياهو الربا ذاتو (قرض يستولد مال من نفس النوع) بل واسوأ الأنواع (قرض وفائدة سنوية ثابتة من أصل المبلغ، والله الربوي أخف وأكثر حلال منه)

الاسلامي السائد هو ما ذكرته المهندسة النابهةهالة

Quote: الـpackages البيقدمها عديدة و متنوعة، تشمل: البناء / مواد البناء/ العقارات الجاهزة/ الأراضى،،،الخ

وهنا يمكن الفهم بأن البنك يشتري المواد المطلوبة حسب جدول الكميات ويبيعها للعميل (بنسبة فائدة) يتم تحديدها بناء على عدد السنين المطلوبة على تبدأ من أصل المبلغ وتتوالى على أساس المبلغ المتبقي لحين اكتمال الأقساط..

أها بعد وفرنا المواد عن طريق البنك

قروش البناء نجيبها من وين؟؟؟

حل لي دي إذا كلامي هو ما عنته هالة ويطبقوه فعلاً ناس مرتضى..

اخونا الموردابي
لك التحية

اجيك من الاخر اولا موضوع الصيغ الاسلامية للمعاملات المصرفية جاءت نتيجة اجتهاد من فقهاء علاقتهم بالامور المصرفية و دور النقود كوعاء حافظ للقيمة بدون ان تحمل قيمة ذاتية مثل الذهب و الفضة كان ضعبف مما اتي بشئ في رأي لا يمكن ان نطلق عليه اسلامي بدون تحفظ وهذا موضوع شائك وطويل و لذلك سوف احصر كلامي وفقا للصيغ المعتمده لدي البنوك وتعارف عليها الناس .
ولذلك اري ان اختيار صيغة المرابحة للتمويل العقاري لم يكن مناسبا و اعتقد ان هنالك صيغ اكثر مناسبة لطبيعة التمويل العقاري وكان يجب ان بفرضها البنك المركزي علي البنوك كنسبة من محدده من سقوفها التمويلية .
ومن هذه الصيغ البيع الايجاري المصانعةو ممكن يصل الفقهاء الي صيغة قروض الاسكان ولكن بدون ان يدفع لهم البنك اتعابهم


وحتي اتعرف علي البكتجش بتاعت مصرف السلام ما عندي قول عنها
لكن ناس بنك الخرطوم مشيت بي كرعيني وقعدت وسمعت واخبرتهم بأني سوف اكتب عنهم

وأحل الله الربا وحرم البيع!
يعنى تشترى البيت منهم بى ميتين مليون آجل عشان ما عندك مية مليون عاجل!
فاذ كان ذا معسرة فنظرة الى معسرة أيضا!اخواننا ديل بطبقوا على انفسهم القرآن المكى وعلى الباقين المدنى!
جنى

جني
سلام

Quote: وأحل الله الربا وحرم البيع!

جني ده قرأن وين؟

انت من زمن القرأن المكي و المدني
يا خوي الفتاوي علموا ليها
حاجة زي ماكينة الصراف الالي
تكتب سؤالك تدخل النقود
تطلع الفتوي

Quote: لا عبد الرحمن كان قي دبي الاسلامي فرع الفجيرة جنك واسطة

محمد البشرى،
ياخى أنا أفتكرتو دة اخو عبد المطلب،
قلت نكلمو،،،

Quote: مين زكى جمعة دة؟

أنا أصلا عارفة ما فى زول فاهمنى زى الـMURADABI أخوى دة،


شكرا يا الـMURADABI



____________________________

غايتو يا روغيم،
ما بتتحل مننا إلا تجى تعمل دراسة فى السودان،
و تدينا الخلاصة،،،

يا هندسه

Quote: و تدينا الخلاصة،،،

امشي البنك واسمعي منهم
واخدي النشرات و
ركزي علي حكاية الرصيد المتناقص





كسسسسسسسسسسسسسره:

ربنا يرجع المايسنجر
كنت رسلت ليك اسم الراجل
عموما الايميل في البروفايل

الأخ المحترم عثمان نشكرك علي فتحك لهذا البوست القيم
الذي أري أن يكون متواصلا و يتم إثراءه من الجميع ،،،

في هذا الرابط ستجد مساهمات ذات علاقة وطيدة بالموضوع
عن الصيرفة الإسلامية بشكل عام أرجو أن تكون مفيدة و لك
الحق في نقل ما تراه مناسبا و مفيدا منها لقراء بوستك
القيم ،،،،
و من ناحيتي سأواصل التداخل معكم عن التمويل العقاري
في المصارف الإسلامية و الآليات المختلفة لإحتساب تكلفة
الأموال فيها


الصيرفة الإسلامية و تجربة السودان ،،،،، دعوة للتفاكر و الحوار الجاد

اخي الهادي
لك التحية والشكر

اطلعت علي الموضوع في الرابط
وفيه كتابات قيمه
وسوف اعود له

*